Какви видове ипотечни кредити предлагат банките в България?
Ипотечните кредити в България са най-често използваната форма за финансиране на покупка на жилище. Но малко хора знаят, че има различни видове ипотечни заеми, а още по-малко разбират как работи механизмът със съдлъжник, който може да реши много проблеми с одобрението на твоя кредит.
В тази статия на Vsichkitemi ще разгледаме основните типове ипотечни кредити в България и ще обясним кога добавянето на съдлъжник е най-добрият вариант, затова продължи да четеш докрая!
Често задавани въпроси (FAQ) за ипотека със съдлъжник:
Какво е ипотека със съдлъжник?
Това е стандартен ипотечен кредит, при който втори човек подписва договора и поема солидарна отговорност, за да увеличи кредитоспособността на основния кандидат.
Съдлъжникът става ли собственик на имота?
Не е задължително. В много случаи имотът се изписва само на основния кредитополучател.
Кой може да бъде съдлъжник?
Родител, партньор, близък роднина или друго лице с доказуем стабилен доход.
Защо банките искат съдлъжник?
Когато доходите на основния кандидат не достигат или рискът е по-висок.
Може ли съдлъжникът да бъде премахнат?
Да — чрез рефинансиране или нов договор, ако основният кредитополучател вече покрива изискванията сам.
Какви са рисковете за съдлъжника?
Пълна солидарна отговорност, ефект върху кредитната история и ограничаване на бъдещо кредитиране.
Какви видове ипотечни кредити съществуват в България?
Въпреки че всяка банка има свои продуктови линии, реално ипотечните кредити в България могат да се разделят на няколко основни категории:
Ипотечен кредит за покупка на жилище
Това е най-разпространеният вид — използва се за покупка на апартамент, къща или ателие. Банката финансира част или голяма част от стойността на имота, а кредитополучателят го ипотекира в нейна полза.
Ипотечен кредит за строеж или довършителни дейности
Подходящ за хора, които строят къща или купуват имот „на зелено“. Финансирането обикновено се отпуска поетапно в зависимост от етапите на строителството.
Ипотека за ремонт
Кредит върху вече притежаван имот — средствата се използват за ремонт, саниране, обновяване на жилището или за увеличаване на неговата стойност.
Ипотечен кредит срещу собствен имот (ипотека за свободно потребление)
Може да се използва за всякакви цели — обучение, лечение, инвестиции, бизнес. Банката отпуска по-голяма сума благодарение на ипотечното обезпечение.
Рефинансиране на съществуващ ипотечен кредит
Целта е намаляване на месечната вноска, смяна на банката, по-добри условия или обединяване на няколко кредита в един ипотечен.
Ипотечни кредити за българи с доходи от чужбина
Банките имат специални програми за хора с доходи в EUR, GBP, USD — доходите се преизчисляват по вътрешни критерии.
Всички тези видове могат да се комбинират с добавяне на съдлъжник, когато доходите на основния кандидат не са достатъчни.
Какво представлява ипотеката със съдлъжник?
В България ипотека със съдлъжник не е отделен вид кредит, а механизъм за увеличаване на кредитоспособността.
Съдлъжникът е човек (обикновено родител, партньор или родственик), който:
- подписва договора заедно с основния кредитополучател
- носи пълна солидарна отговорност за кредита
- може, но не е задължително, да бъде собственик на имота
- подпомага одобрението чрез своя доход и стабилност
Съдлъжникът практически подпомага одобрението за кредит, защото банката гледа общия доход на двамата кандидати.
Кога банките изискват съдлъжник?
Добавянето на съдлъжник е най-често необходимо при:
Недостатъчен доход
Ако приходите на кандидата не покриват изискванията на банката, съдлъжникът може да допълни разликата.
Висок размер на кредита / висока цена на имота
При по-големи кредити банките искат допълнителна сигурност — точно тук съдлъжникът помага.
Непостоянни доходи или доходи от свободни професии
Хора със сезонна работа или проектна заетост често срещат есктра изисквания.
Лоша или недостатъчна кредитна история
Младите купувачи често нямат кредитна история; в други случаи минали просрочия намаляват шансовете.
Финансова несигурност в домакинството
Например, кандидат без постоянен трудов договор.
Как съдлъжникът влияе на одобрението?
Съдлъжникът може значително да увеличи вероятността за одобрение поради:
Обединяване на доходи
Кредитоспособността се изчислява върху сумата на всички нетни доходи на участниците.
По-нисък коефициент на задлъжнялост (DSTI)
Банките гледат дали месечната вноска надвишава определен процент от доходите (обикновено 40–50%).
При съдлъжник процентът пада и шансът за одобрение расте.
По-висок размер на кредита
Кандидатите могат да вземат с 20–60% по-висок заем спрямо това, което би получил един човек сам.
По-дълги срокове при млади съдлъжници
Ако съдлъжникът е по-млад, това увеличава максималния срок на кредита и намалява месечните вноски.
Какви са рисковете за съдлъжника?
Съдлъжникът не е „помощник“, а равнопоставен отговорен длъжник.
Рисковете включват:
- Пълна солидарна отговорност за целия кредит
- Негативно отражение върху кредитната му история при просрочия
- Ограничаване на неговата кредитоспособност (трудно тегли нов кредит)
- Потенциални семейни конфликти, ако основният кредитополучател не плаща
Много хора подценяват това — съдлъжникът не „помага с доход“, той става длъжник към банката. Затова внимавай на кого става съдлъжник. Ако не си сигурен винаги се обърни към опитен кредитен консултант.
Може ли съдлъжникът да бъде премахнат по-късно?
Да — но само при определени условия.
Заличаването на съдлъжник става чрез:
- рефинансиране в друга банка,
- или чрез нов кредитен договор в същата банка.
За да бъде премахнат:
- основният кредитополучател трябва вече да покрива доходните критерии сам
- кредитната му история трябва да е безупречна
- стойността на имота да е стабилна или повишена (по-добро съотношение LTV)
В някои банки има изискване за минимален срок, преди да се поиска премахване.